以前、あるお客様から相続税申告のご依頼をいただき、まずは机上で資料を確認して財産目録を作成し、ご説明に伺ったときのことです。

お客様が保有している土地は「市街地農地」でした。
市街地農地とは、市街化区域内にある農地のことで、将来的に宅地転用される可能性が高いため、評価額が高くなりやすい傾向があります。

評価の際は「宅地比準方式」といって、「もしその土地を宅地とした場合の価額」から「宅地にするために必要な造成費」を差し引いて計算します。

当初、住宅地図や公図を確認した段階では、ご自宅の裏にある一般的な畑という印象でした。そのため、標準的な造成費を控除して評価額を算出し、現地確認を兼ねてご自宅へ向かいました。

現地に到着すると驚く光景が目に飛び込んできました。ご自宅の裏には、2階の高さを優に超える「崖」が立ちはだかっています。

お話を伺うと、畑はその崖の上にあるとのことでした。
あぜ道を歩いて登らなければ辿り着けず、平地にある農地とは全く状況が異なっておりました。

現地確認を行ったことで、以下の懸念点が浮上しました。
•路線価の矛盾： 自宅前の道路の路線価をそのまま適用すると、評価額は宅地並みの高水準になること。
•宅地化の困難性： 現実的に考えて、この高さまで登るための道路を造り、崖が崩れないよう巨大な擁壁（ようへき）を設置してまで宅地化することが、経済的に合理的と言えるのか。